[법률 상식] 전세사기, 공인중개사 사기죄 인정 여부는?

[잡포스트] 김진호 기자 = 대규모의 전세 사기 사건이 다수 발생하며 계약을 중개했던 공인중개사도 형사처벌을 받는 사례 역시 늘고 있다.

이전에는 전세 사기 사건이 형사 문제로 불거지더라도 이를 중개한 공인중개사에 대해서는 임대차 계약 행위에 절차상 문제가 없다면 수사 대상이 되지 않는 것이 일반적이었으나, 최근에는 부동산을 거래한 공인중개사 측에서 임대인의 자산 상태 등을 종합적으로 고려했을 때 임대보증금을 돌려주기 어려울 것을 충분히 예상할 수 있었음에도 거래를 진행했다면 거래를 중개한 공인중개사 측에도 형사책임을 묻겠다는 입장으로 바뀌었다.

◇ 공인중개사 사기죄 인정된다면

공인중개사의 경우 혐의가 인정될 시 형사처벌뿐 아니라 영업 정지, 자격 취소 등 행정처분 역시 문제가 될 수 있다. 실제 ‘인천 빌라왕’사건에서 검거된 공인중개사들의 경우 부동산 업자 등과 모의해 매매가보다 높은 가격으로 전세 계약을 체결할 수 있도록 중개를 진행하고 주택 매매계약 및 전세계약을 진행하면서 매매가와 전세보증금의 차액을 사례비 명목으로 챙긴 것으로 드러나 엄중한 처벌이 불가피할 것으로 보이나 통상적인 중개 거래를 정상적으로 했음에도 의심의 눈초리를 받거나, 고소장을 받는 일도 생겨나고 있다. 주변 시세의 변화로 인해 손해를 입은 거래 당사자들이 공인중개사가 공범으로 가담한 것으로 의심하고 고소를 진행하는 것이다. 이 때 거래 공인중개사가 사기죄로 처벌되는 요건은 어떻게 될까.

공인중개사가 임차인을 속여 금전적인 이득을 취했다면 이는 사기죄로 처벌되며, 법정 형량은 10년 이하의 징역 혹은 2천만 원 이하의 벌금형이다. 사기 행위로 얻은 이득액이 5억 이상인 경우는 ‘특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률(특경법)’이 적용되어 이득액이 5억원 이상 50억원 미만일 때 3년 이상의 유기징역에, 50억원 이상이라면 무기 또는 5년 이상의 유기징역으로 가중처벌을 받게 될 위험 또한 상당하다. 거기에 지난 해 7월부터 적용된 개정 공인중개사법에 따라 형사재판에서 벌금형 이상을 선고받는다면 공인중개사 자격 역시 취소된다.

또한 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있음을 계약 시 상세히 설명하지 않았다면 공인중개사법 위반으로 최장 6개월 간 자격정지 처분을 받게 될 수도 있는데다, 형사처벌과는 별도로 민사소송을 통해 손해를 본 금액의 일부를 배상해야 할 책임까지 지게 될 수 있다. 이 배상금액은 부동산 공제보험증서로 보장되는 금액을 훨씬 초과하는 경우도 많다.

◇ 공인중개사 전세사기 형사처벌 위험은

사기죄는 사람을 기망해 재물 또는 재산상의 이익을 편취하거나 타인이 이를 취득하게 함으로써 성립하는 범죄이다. 즉 공인중개사가 매수인 혹은 임차인을 고의적으로 속이거나 꼭 전달해야 하는 정보 전달을 누락해 재산상의 이득을 발생시켰다면 범죄는 성립하며, 주택의 권리관계나 임대인의 재산 상황 등에 대한 정보를 누락했다면 사기죄가 인정이 될 여지가 있다.

만일 공인중개사로써 전세 사기에 가담했다는 혐의를 받고 피소를 당한 상황이라면 보다 적극적으로 대처해야 한다. 피해자 측은 형사처벌 수위 및 배상인정 금액을 높이고자 허위나 과장의 진술을 할 수도 있다. 이때 ‘그런 사실 없었다’며 감정적으로 대응하는 것보다는 계약 당시 보증금이나 차액을 편취하려는 어떠한 의도와 고의가 없었으며 거래 시 중요한 정보는 숨기거나 속이는 부분 없이 당사자에게 안내했음을 주장하고 이를 입증해야 한다.

혹 사전에 모르고 사기 매물을 중개한 입장이 되어 곤란한 입장에 처하게 될 수도 있다. 전세 사기 사건이 늘어감에 따라 피해자들을 보호하기 위해 공인중개사의 설명 의무의 범위를 이전에 비해 보다 넓게 책임을 지우는 경향이 있다. 수사 단계에서부터 적극적인 주장과 입증을 통해 무혐의나 무죄의 판결을 받아 민사소송인 전세금반환청구소송에서도 유리하게 대처할 수 있도록 하는 전략이 필요할 것이다. 중개사 본인의 의도와 관계없이 명확한 입증으로 방어해내지 못한다면 무거운 책임은 피할 수 없게 되는 경우도 분명히 있기에 가급적 유사 사건에 경험이 많은 법률전문가의 조력을 받아 진술부터 증거까지 상세히 준비해나가는 편이 좋다.

[글/법률자문 도움 : 법무법인 정앤김 정성엽 변호사]