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집값은 알겠고, 분양가는 왜이럼?
앞으로 약 1년간 주택 매매 시장이 꽁꽁- 까지는 아니고 어느정도는 얼어붙을거란 예측이 있습니다. 이런 상황에서도 내 갈 길 가겠다는 녀석이 있어요. 바로 분양가 입니다. 집값 상승세는 다소 주춤하는데, 새 아파트 분양가는 계속 오르고 있기 때문입니다.
분양가 너 이 녀석!
올해 분양 시장은 조금 안정을 찾은 것 같아요. 부동산 시장이 너무 안좋다 보니, 규제 이것저것 풀어주는 ‘1.3 부동산 대책’이 나왔고요, 그러면서 청약 시장 문턱이 낮아지고 점점 부동산 시장에 활기가 돌기 시작했어요.
그리고, 가장 중요한 분양가! 바로 분양 금액이 올해 꽤 올랐어요.
위 표에서 빨간 막대기가 올해 금액이에요. 전국 평균 아파트 분양가는 3.3㎡당 1806만원으로 작년보다 285만원이나 올랐어요. 왜 그럴까요?
올해들어 전국적으로 규제지역이 해제됐어요. 규제 엄청 받는 지역이 강남3구+용산구만 남은거죠. 분양가상한제도 여기 외에는 모두 벗어났어요. ‘분양가를 이 금액 이상 받으면 안돼’라는 상한선이 해제된거죠. 그러니 분양가가 올라가겠죠?!
러시아-우크라이나 전쟁 여파로 원자잿값이 올랐어요. 아파트 짓는 데 이런저런 요소가 필요하잖아요? 수입도 해야하는데 전쟁 통에 그 통로가 막히는 등, 이로 인해 값이 뛴 거예요.
그뿐만이 아니에요. ‘고금리’ 키워드 지겹게 들었죠? 금리 오르고 인건비도 상승하면서 이게 다 뭉텅이 되어 분양가에 스며듭니다. 그럼 앞으로는 어떻게 될까요?
2024년에는 ‘2030 국토교통 탄소중립 로드맵’에 의해 제로에너지건축물 인증이 의무화돼요. 그렇다면 건축비용이 더 늘어날 수 있어요. 지금 러-우 전쟁뿐 아니라 이스라엘-하마스 전쟁도 벌어지며 원자잿값 변동성이 더 커질 수 있어요. 그렇다면 분양가가 더 오를 수 있다는 분석이에요.
청약시장은?
새 아파트는 (누구나) 갖고 싶어하지만, (누구나) 자금이 충분한 건 아니에요. 이렇게 고분양가가 지속한다면 청약에 뛰어드는 사람이 줄어들 수 있어요. 아니면 ‘정말 똘똘한 1채’만을 고집하면서 부익부빈익빈 현상이 벌어질 수도 있고요.
우선 현재 상황을 볼까요?
분양을 했는데 미분양 등이 나면서, 일명 ‘줍줍’이 많이 쏟아지고 있어요. 부천시 ‘현대 프라힐스 소사역 더프라임’은 줍줍을 8번이나 했고요, ‘송도 아리스타 프라임’도 줍줍을 5차까지 갔어요. 서울 ‘강동 중앙하이츠 시티’도 특공 경쟁률이 189대1을 기록했으나 무순위가 4차까지 이어졌어요.
청약에 도전하는 건 주변 시세보다 분양가가 저렴하기 때문이에요. 그런데 집값 하락 조짐이 나타나고 있다고 했죠? 반면 분양가는 오른다고 했죠? 즉, 주변 시세보다 분양가가 ‘딱히 메리트있다’ 할 만큼 싼 금액이 아니니 당첨되고도 계약을 포기하는 현상이 나타나고 있는 겁니다.
그럼 2024년은?
부동산 시장의 바로미터는 뭐니뭐니해도 서울-강남이죠. 원래 올해 하기로 했던 강남3구 정비사업지 대어들이 내년으로 연기됐어요. 강남구 ‘청담르엘’, 서초구 ‘아크로리츠카운티’, 송파구 ‘잠실래미안아이파크’ 등이 2024년 분양 예정인데요. 이곳은 모두 분양가상한제가 적용되어 주변 시세대비 저렴할 수 있고, 청약 규제 변동(추첨제 확대)으로 이곳 노리는 사람들이 많을 겁니다.
그렇다는 건, 역시나 대어가 있는 곳에만 몰리는 쏠림현상이 나타난다는 얘기겠죠.
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📰 부동산 용어
‘중도금’이란?
매매계약 후 잔금 이전에 지급하는 돈. 중도금 지급은 반드시 계약을 이행하겠다는 의미가 있어요.
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