1주택자 양도세 안 내려면
내가 집이 있는데 나중에 팔 때 시세차익이 났다면 그에 대한 양도세를 내야해요. 그러나 내지 않아도 되는(비과세) 상황도 있습니다. 일정 조건만 갖추면 ‘이 정도면 그냥 패스해 줄게!’라는 건데요, 기본은 1세대 1주택자입니다 🛎️
조건부터 봅시다
두부는 1)1세대 1주택자입니다. 같은 주소에서 생계를 같이하는 1세대가 1개의 주택을 소유하고 있다는 의미죠. 쉽게 말해 두부 부부가 1세대라고 보면 돼요.
두부는 마포에 집을 2)2년 이상 보유했고, 팔려고 보니 시세가 3)12억 이하에요. 고가주택이 아니란거죠. 그리고 이 집을 살 때만 해도 조정대상지역에 있었고(지금 조정지역은 강남3구+용산구만 해당), 4)실거주를 2년 이상 했어요.
자, 두부는 위의 4가지 조건을 모두 갖췄기에 집을 팔 때 양도세를 내지 않습니다.
조금 헷갈리는 이 것!
4)번이 조금 헷갈려요. 내 집이 조정지역에 있다면 실거주 2년을 꼭 해야 양도세 안 내요. 근데 그 기준이 중요해요. 왜냐면 작년 1월부터 우리나라에서 규제받는 지역은 강남3구+용산구만 남았거든요.
그럼 두부는 착각할 수 있어요. ‘마포에 집을 사고 계속 전세만 놓아서 실제로 거주한 적이 없는데, 이제 조정지역이 아니니까 실거주 요건 상관 없는거지?’라고 말이죠.
땡~~! 양도세 비과세에서 조정지역은 ‘두부가 집을 살 때의 시점’을 기준으로 합니다.
백마디 설명보다, 간단하게 ‘내가 이 집 살 때 조정지역이었나?’를 확인할 수 있는 방법이 있어요. 국세청 비과세 자가진단(세금신고→양도세신고→모의계산→비과세 확인)에서 가능합니다.
고가주택이 됐다면?
3)번 얘기인데요. 살 때는 10억도 안됐는데 팔 때 되니 15억 정도가 됐다! 12억이 넘으니 양도세를 내야겠죠? 그럼 얼마를 내야하나요?
우선 양도세 계산하는 방법부터 볼게요. [간단히]
시세차익 먼저 계산한다 : ‘팔 때(15억)-처음 살 때(10억)-필요경비’
여기서 10억에 산 집을 얼마나 오래 갖고 있었냐에 따라 디스카운트해 준다. “아, 투기가 아니라 진짜 실거주였네?”라고 보는 것. 이걸 장기보유 특별공제라고 한다. 만약 1주택자인데 보유+거주를 최대치로 한다면 최대 80%를 공제받을 수 있다. 오~래 갖고 있고 오~래 살았다면 양도세를 깎아주는 것.
양도소득금액을 계산한다 : ‘시세차익(1번)-장기보유 특별공제(2번)’
다 왔다. 과세표준을 구한다 : ‘양도소득금액(3번)-기본공제(250만 원)’
위 세법은 기본적인 양도세 계산이고요, 만약 1세대 1주택일 경우 15억에 판다고 한다면 12억까지 세금 안 내니, 단순 계산하면 (15-12억)=3억에 과세하지만… 세금은 좀 복잡하잖아요? ‘양도차익 안분 계산법’이라 하여 이것저것 빼고 곱하고 나누기 하면 결론적으로 2억에 대한 세금을 냅니다. 그럼 양도세가 약 5456만 원이 나와요.
# 요즘 급매 없나요?
정부는 ‘1·10 부동산 대책’에서 준공 30년이 지난 아파트의 안전기준 절차를 사실상 면제한다는 방안을 발표했어요. 재건축의 첫걸음인 안전진단을 사업 인가 전까지만 통과하면 되도록 법 개정을 추진해요. 이러한 ‘재건축 패스트트랙’으로 혜택을 볼 지역으로는 서울 노원구·강남구·강서구·도봉구 등이 거론되는데요. 특히 노원구는 30년 이상 노후 아파트만 9만511가구로 서울에서 가장 많아요.
# 엄청 빨라진 출근길
수도권 30분대 교통망 시대가 눈앞에 다가왔어요. GTX-A가 개통되면서인데요. GTX-A는 오는 3월 수서역~동탄역 구간이, 연말에는 운정역~서울역 구간이 각각 부분 개통해요. 당장은 동탄과 운정에 한정되지만, GTX 교통망이 완성되면 서울과 수도권 초연결 시대가 열릴 거예요.
# 주택수 계산법 달라진다
정부의 1·10 대책에는 지난해 9·26 대책때 개발업계의 요청에도 제외됐던 소형주택 공급 활성화 방안이 담겨 있어요. 도시형생활주택·오피스텔 등을 사들인 수요자들이 세금을 낼 때 해당 주택을 주택 수에서 제외하는 파격적인 세제 완화책을 도입했어요. 부동산 시장 침체에 전세사기 사태까지 겹쳐 가장 큰 타격을 입은 비(非) 아파트 시장을 살리기 위해서인데요. 개발업계에선 도심 비아파트 시장에 숨통이 트였다며 기대감을 나타내고 있어요.
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