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지난해 주택 매매 거래가 과거(2010~2022년) 평균보다 40% 가까이 줄었지만 주택담보대출 증가 규모는 비슷한 수준을 유지했다. 고금리에 신용대출 수요가 주담대로 옮겨진 영향이다. 향후 주택 가격 하락 시 취약 차주를 중심으로 신용 위험이 확대돼 금융 시장의 불안 요인이 될 수 있다는 지적이 나온다.
한국은행이 14일 발표한 통화신용정책보고서에 따르면 지난해 월 평균 주택 매매 거래량은 4만 2000호로 집계됐다. 고금리·부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 불안에 따른 시장 위축으로 과거(2010~2022년) 평균인 6만 7000호보다 약 37% 줄었다. 그런데 지난해 월 평균 주택담보대출 증가 폭은 3조 9000억 원으로 과거 평균과 같았다. 통상 주택 매매 거래량와 주담대 규모는 같은 방향으로 움직였는데, 지난해에는 이런 흐름이 깨진 것이다.
주담대 규제가 완화된 영향이 컸다는 분석이다. 지난 2022년 12월부터 투기·투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용됐고, 무주택자의 주택담보대출비율(LTV) 규제는 20~70%에서 50%로 일원화됐다. 이런 영향으로 신용대출에 비해 주담대가 대출 한도·금리 측면에서 유리해지면서 주택 구입을 위한 대출 수요가 주담대에 집중됐다. 지난해 주담대 금리는 4.37%, 신용대출 금리는 6.62%로 조사됐다. 쉽게 말하면 과거에는 주택 구매 시 주담대로 2억 원, 신용대출로 2억 원을 조달한 사람들이 지난해에는 주담대로 3억 원, 신용대출로 1억 원을 조달했다는 뜻이다.
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한은은 주담대가 가계대출 증가세를 주도했다면서도, 비교적 위험이 큰 신용대출과 비은행권 가계대출이 줄어 큰 리스크가 아니라는 입장이다. 문제는 주택 가격이 더 떨어지는 경우다. 가계자산이 부동산에 집중된 한국의 특성상 고금리가 지속되는 상황에서 주택 가격까지 떨어지면 가계의 채무 상황 부담이 불어날 소지가 크기 때문이다. 한은 역시 “가계의 자금 조달이 주로 부동산 담보를 통해 이뤄지고 있는 점을 고려하면 주택 가격의 급격한 하락은 상환 능력이 약한 주담대 차주를 중심으로 신용위험을 확대시킬 가능성이 있다”고 봤다.
여기에 주택 가격 하락 시 부동산 PF 리스크가 더 커질 수 있어 금융 시장 전반에 위험 요인이 될 가능성이 있다. 특히 한은은 비은행 금융기관의 부동산 PF 상황을 주시해야 한다고 봤다. 2022년 3분기 1.6%였던 건설·부동산 기업의 비은행권 기업 대출 연체율이 지난해 3분기 4.2%까지 오르는 등 경고음이 곳곳에서 울리고 있기 때문이다. 한은은 “부동산 PF 부실화, 취약 차주의 신용 위험 등 부동산 시장과 관련한 금융 부분의 잠재 리스크가 현실화될 가능성을 배제할 수 없다”며 “주택시장 부진의 영향을 면밀히 살펴나가야 한다”고 지적했다.
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