충당금 더 쌓고, 은행·보험사 ‘최대 5조’ 자금 공급 [부동산PF 구조조정]

서울의 한 건설 현장 모습.(자료사진) ⓒ뉴시스

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화를 위해 사업장 평가등급을 기존 3단계에서 4단계로 세분화하고, 충당금을 추가 적립해 선제 대응키로 했다. 부실 사업장을 신속 정리하기 위해 은행과 보험사들이 최대 5조원 규모의 자금을 공급하게 할 방침이다.

금융위원회와 금융감독원은 13일 이같은 내용을 담은 ‘부동산PF 사업성 평가기준 개선방안’을 발표했다. 우선 금융당국은 본PF 및 브릿지론 뿐만 아니라 토지담보대출과 채무보증 약정을 추가하고, 대상기관에 새마을금고를 포함해 평가대상을 확대했다. 이를 반영하면 지난해말 기준 부동산PF 사업성 평가규모는 약 230조원 수준이다.

사업성 평가등급은 현행 ▲양호 ▲보통 ▲악화우려 3단계에서 ▲양호 ▲보통 ▲유의 ▲부실우려 4단계로 세분화한다. 기존 악화우려 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장을 부실우려 등급으로 분류하고 충당금을 회수의문 수준으로 적립하도록 해 적극적인 사후관리를 유도하겠다는 취지다.

부동산 프로젝트파이낸싱 사업성 평가등급 세분화 개요. ⓒ금융감독원

평가기준도 구체화한다. 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론 및 본PF로 구별해 브릿지론에 대한 평가체계를 강화했다. 각 평가등급별 기준을 PF 사업진행 단계별 핵심 위험 요인을 반영하는 방식이다.

브릿지의 경우 ▲토지매입 ▲인허가 ▲본PF미전환, 본PF는 ▲공사진행 ▲분양 ▲시공사, 공통적으로 ▲금융위험(만기연장, 경공매 유찰 등) ▲수익구조위험(사업비증가, 사업전망 악화 등)의 요소를 반영한다. 최종 평가등급은 다양한 위험요인을 종합적으로 고려해 결정하도록 한다. 예를 들어 유의·부실우려 등급은 평가기준 2개 이상 해당시 부여하고, 사업 특수성이 있는 경우에는 내부 위험관리절차 등을 거쳐 예외 평가를 할 수 있게 한다.

사후관리도 강화한다. 현재 악화우려 사업장에 대해 건전성 분류 이외 별도의 사후관리 기준이 미흡한 상황이다. 이에 금융당국은 유의(재구조화·자율매각 등), 부실우려(상각, 경·공매 추진) 사업장에 대한 사후관리 기준을 명시하고, 사후관리 이행사항을 점검하기로 했다. 다만 본PF 사업장 및 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등은 개별 사정에 맞게 사후관리를 추진키로 했다.

이번 평가기준 개선 방안을 두고 금융당국은 금융시장에서의 비중이 큰 은행·보험업권의 경우 전체 PF여신 규모는 크나 대부분 대형 본PF 사업장으로 사업성이 양호해 건전성에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상했다.

저축은행 등 중소금융업권은 브릿지론·토담대 비중이 높아 평가기준 개선에 따른 부담은 있겠지만, 높은 자본비율과 선제적인 PF부실 충당금 적립 등으로 충분히 감내 가능한 수준으로 판단했다. 전반적인 금융시스템도 안정적일 것으로 내다봤다.

건설사 역시 이번 평가기준 개선에 따른 신규 사업성 부족 사업장은 대부분 브릿지론‧토담대 사업장일 것으로 예상돼 그 부담은 크지 않을 것으로 보았다.

본PF의 경우에는 건설사의 우발채무 현실화 가능성이 있으나, 사업성이 저하되는 경우에도 대주단 및 이해관계자간 협의를 통해 공사가 계속 진행되는 경우가 많아 건설사의 채무인수 가능성이 제한적일 것으로 전망했다.

부동산 프로젝트파이낸싱 평가기준 개선 전·후 비교안. ⓒ금융감독원

아울러 금융당국은 은행과 보험사에 1조원의 신디케이트론(공동 대출)을 조성해 민간수요를 보강하기로 했다. 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 감안해 최대 5조원까지 규모를 확대하는 방안도 적극 검토할 예정이다. 이달 중 협의체를 발족하고, 6월 내 가동할 방침이다.

금감원 측은 “향후 사업성 평가 진행 현황을 면밀히 모니터링하고, 현재 추진 중인 대주단 협약 개정, 부실사업장의 경·공매 활성화 방안 등도 차질 없이 추진할 것”이라며 “금융사 및 건설사 등 시장 충격을 최소화하면서 부동산PF 시장이 연착륙될 수 있도록 면밀하게 관리해 나가겠다”고 강조했다.