세금 높이면 집값 들썩…”양도세 1% 상승 시 아파트 가격 0.2% ↑”

서울의 한 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

양도세 강화로 세율이 오르면 주택 매물이 감소해 집값 인상을 부추긴다는 국책연구기관의 연구 결과가 나왔다.

13일 국토연구원의 ‘부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구’에 따르면 다주택자의 양도세율이 1% 증가할 경우 아파트 매매가격 변동률은 0.206% 증가하는 것으로 나타났다. 반면 취득세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.341% 감소하는 것으로 조사됐다.

국토연구원은 지난 2018년 1월∼2022년 12월 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과 이같은 흐름이 주택 시장에서 감지된다고 전했다.

일반적으로 정부는 집값 상승기가 심화돼 시장 안정화가 필요하다고 판단한 경우 다주택자 양도소득세율을 높이는 정책을 쓰곤 한다. 문재인 정부 시절인 2020년 당시 정부는 ‘7·10 대책’을 통해 다주택자 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종부세율은 6%로 높인 바 있다.

이에 현행 소득세법의 양도세 기본세율은 6∼45%지만, 2년 미만 단기 보유주택에 대해서는 70%(1년 이상∼2년 미만) 또는 60%(1년 미만)가 부과된다. 또 다주택자에는 기본세율에 20%포인트(2주택), 또는 30%포인트(3주택 이상)를 중과했다.

현재 윤석열 정부 들어 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시 배제하고 있지만, 배제 시한은 내년 5월까지 1년 남짓 남아있다. 21대 국회가 ‘여소야대’ 상황이기 때문에 정부는 법 개정을 하지 않고 시행령 개정만을 통해 양도세 중과 한시 배제라는 임시방편을 사용했다.

다만 국토연은 이같은 정부의 대책이 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다고 지적했다. 국토연은 “다주택자의 양도소득세율이 증가할수록 아파트 매매가격 변동률도 상승하는 것으로 나타나 매매가 안정 효과를 기대하기 어렵다”고 설명했다.

주택가격 상승기에는 수요와 공급이 모두 증가하면서 가격과 거래량이 함께 상승한다. 이 가운데 가격 상승 흐름이 지속될 경우 집값이 더 오를 것이란 기대감이 매수자, 매도자에게 모두 공고해지며 추격 매수가 있음에도 매도자가 시장에서 매물을 회수해 공급이 줄어들었다. 이에 주택 가격이 더 오르고 거래량이 줄어드는 결과가 나타나고 있는 것이다.

시장에 매물이 감소하는 상황에 양도세까지 강화하면 매도를 더욱 위축시키거나 매도 가격을 상승시켜 집값 안정이란 정책 목표 달성이 어려워진다는 게 국토연의 판단이다.

특히 종부세가 부담돼도 양도세가 2억∼3억원이 되면 집주인들이 꿈쩍도 하지 않는 양상을 보이고 있다.

문재인 정부가 다주택자 양도세를 중과하자 시장 참여자들은 자녀를 분가시키거나 일부에선 위장 이혼까지 감행하며 1가구 1주택자 적용을 받아 세금을 회피했던 것이다.

자녀와 같이 사는 세대주의 경우에도 주택을 구입한 후 이를 독립 가구로 분리해 양도세 중과를 회피했다. 또 주택을 자녀에게 증여해 세율이 훨씬 낮은 증여세만 내는 방식을 썼다. 신혼부부 중에서는 부부가 각각 1주택을 사들인 뒤 양도세 감면 요건 확보를 위해 사실혼임에도 혼인 신고를 미루는 사례도 빈번하다.

반면 연구진은 다주택자에 대한 취득세 중과의 경우 신규 주택 매수를 억제하는 효과가 있어 집값 안정이란 정책 효과가 나타난 것으로 평가했다. 종부세 또한 다수의 시장 전문가와 부동산중개사들이 다주택자의 매도를 유도하는 등 부분적으로 정부가 의도한 효과를 거둔 정책이었다고 덧붙였다.

다만 시장 참여자들이 가구당 보유 주택 수를 낮추거나 저가 주택으로 투자를 확대하면서 취득세·종부세 강화의 정책 효과가 반감된 측면도 상존하고 있다.

이 가운데 연구진은 임대사업자 육성을 위한 양도세 감면 혜택의 경우 주택가격 상승기 양도세·종부세 회피를 위한 방식으로 활용되며 오히려 부정적 영향을 미쳤다고 보고 있다.