부실 사업장 ‘옥석 가리기’…자금 공급하면 인센티브 [부동산PF 구조조정]

경기도 수원 시내 아파트 단지 모습. ⓒ 뉴시스

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연착륙을 위해 정상 사업장에는 자금이 원활히 공급할 수 있도록 지원하고, 사업성이 없는 곳은 신속히 정리하는데 박차를 가한다. 특히 금융사가 일시적 유동성 부족을 겪는 사업장에 신규자금을 공급하면 부실 면책 등의 인센티브를 제공한다.

◆PF평가 등급 강화…만기연장 문턱↑

금융위원회와 금융감독원은 13일 이같은 내용을 담은 부동산 PF의 ‘질서있는 연착륙’을 위한향후 정책 방향을 발표했다. 금융위는 업권의 PF사업성 평가기준을 개선해 옥석가리기를 유도한다. 본PF, 브릿지론 외에 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함해 PF 사업성 평가를 실시한다.

사업성 평가등급 분류는 기존 3단계(양호, 보통, 악화우려)에서 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 세분화한다. 사업성이 충분한 사업장은 신규자금 지원 등 정상화를 추진하고 사업성이 부족한 사업장에 대해서는 재구조화, 자율상·매각, 경·공매 등 정리를 통해 질서있는 연착륙을 유도할 방침이다.

브릿지론의 본PF 전환 시 필요한 자금공급에도 차질 없도록 지원하며, 추가적인 자금이 필요한 본PF 단계 사업장에 대한 지원을 확대한다. 건설사 워크아웃 등으로 사업 추진에 어려움을 겪는 정상 PF 사업장에 대해 주금공·HUG가 증액 공사비 등에 대해 추가보증을 제공할 수 있도록 했으며, ‘PF 정상화 펀드’ 재원을 활용한 정상 PF 사업장 추가자금 공급도 추진한다.

부실사업장 정리 여건도 더 깐깐해진다. 2회 이상 만기연장이 이뤄지는 PF사업장에 대해서는 대주단 동의요건을 기존 2/3이상(66.7%) 동의에서 3/4(75%)이상으로 높인다. 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 개선할 계획이다. 금융회사의 PF채권 경·공매기준도 도입한다. 저축은행업계는 지난 4월부터 이를 시행중인데, 타 금융업권으로도 확대할 예정이다.

특히 상대적으로 자금여력이 충분한 은행·보험업권으로 하여금 1조원 규모로 공동 신디케이트론(공동대출)을 조성해 PF 구조조정을 지원한다. 5개 은행과 5개 보험사가 참여해 PF사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행한다. 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 보아가며 필요 시 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대할 방침이다.

부실채권의 원활한 정리를 위해 캠코펀드에 ‘우선매수권’도 도입한다. PF채권을 판매한 금융사에 캠코펀드 등이 차후 PF채권을 재매입할 수 있는 기회를 부여하는 제도다. 별도로 지난해 캠코에서 새마을금고에 지원한 1조1000억원에 더해 올해 새마을금고(2000억원)와 저축은행업권(2000억원)에 4000억원 규모의 자금을 추가 지원할 계획이다.

ⓒ 금융위원회

◆ PF정상화 위한 당근책 제시

인센티브 및 규제완화 책도 병행한다. 금융회사가 부실 사업장에 신규 자금을 지원하면 기존 PF채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류됐으나, 한시적으로 신규추가자금에 대해서는 건전성 분류를 정상까지 분류할 수 있도록 한다.

저축은행은 ▲영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화 ▲부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유한도 초과를 허용한다. 상호금융은 ▲재구조화 목적 공동대출 취급기준 일부 완화, 보험사의 PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 합리화 ▲부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 RP매도(차입)를 인정한다. 종투사는 ▲주거용 PF 대출 NCR 위험값 완화, 금투사는▲ PF-ABCP 보증의 PF 대출 전환에 대한 위험값 완화 등 규제완화를 추진한다.

지난해 하반기부터 시행한 제2금융권 규제유연화조치 일부도 올해 말까지 추가 연장한다. 은행과 보험업계는 PF사업장 매각 및 신디케이트론 지원 등으로 인한 손실이 발생해도 금융회사 임직원 면책 등의 인센티브를 제공한다.

이번에 개선되는 PF 사업성 평가기준은 충분한 의견수렴을 거쳐 다음달부터 시행한다. 적용대상 사업장을 순차적으로 확대하고, 사업성 평가 진행 등 집행단계에서부터 면밀히 모니터링한다. 인센티브 등 제도개선 사항도 다음달까지 완료할 계획이다.

금융당국은 부동산 PF의 불안 차단과 추진상황의 정기적 점검보완을 위해 국토부 등 관계기관과 금융·건설업계 합동 TF를 운영하고, 이를 통해 관련 업계와 상시 소통하며 추가 필요조치사항도 지속 발굴해 나갈 예정이다.

건설사의 책임준공약정을 비롯해 부동산 PF의 저자본-고레버리지 자금조달 구조, 이해관계자의 PF 사업성 고려 부족 등 구조적 문제에 대해서도 관계부처가 함께 논의해 나간다.