[1기 신도시 스타트] 선도지구 선정 초읽기…공사비 이슈 피해갈까

1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업 추진을 위한 선도지구 규모 및 선정기준 등 가이드라인이 마련됐다.ⓒ국토부

1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업 추진을 위한 선도지구 규모 및 선정기준 등 가이드라인이 마련됐다. 이르면 11월 첫 선도지구가 선정된다.

통상 10년을 내다봐야 하는 재건축이지만, 정부는 오는 2027년 첫 삽을 뜬 뒤 2030년 입주를 목표로 사업을 추진한단 계획이다. 건설경기 침체와 자잿값 급등으로 공사비가 대폭 인상되면서 민간 정비사업도 차질을 빚는 가운데 신속한 1기 신도시 정비가 가능할지 귀추가 주목된다.

국토교통부는 22일 경기도와 고양시, 성남시, 부천시, 안양시, 군포시, LH 등과 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 논의했다.

올해 선도지구 지정 규모는 1기 신도시 전체 정비대상 주택의 10~15% 정도가 될 것으로 보인다. 계획안에 따르면 ▲분당 8000가구 ▲일산 6000가구 ▲평촌·중동·산본 각 4000가구 내외로 선정될 전망이다.

다만 지역 여건에 따라 신도시별로 1~2개 구역을 추가 선정할 수 있도록 했다. 이렇게 되면 최대 3만9000가구 규모로 선도지구 지정이 이뤄질 수 있다.

각 지자체는 다음 달 25일께 특별정비구역(안)과 선도지구 선정 기준, 동의서 양식 및 징구방식 등 공모지침을 확정·공고한다. 이후 선도지구 선정 제안서 접수 및 국토부 협의 등을 거쳐 11월 지자체가 선도지구를 최종 선정한다.

이에 따라 하반기부터는 장기간 발이 묶인 1기 신도시 정비사업에 대한 윤곽이 드러날 예정이다. 올해 선정되는 선도지구는 오는 2027년 착공에 들어가 2030년 입주를 목표로 사업이 추진된다.

국토부는 특별법을 통해 사전 절차를 대폭 앞당긴 만큼 5년 내 입주가 가능할 것으로 내다본다. 하지만 일각에선 최근 건설경기 침체와 공사비 급등 문제가 발목을 잡아 사업이 순조롭게 진행되기 어려울 거란 관측이 나온다.

올해 선도지구 지정, 2030년 첫 입주 목표로 추진
사업성 제고, 주민-건설사 간 비용 괴리 줄여야
국토부, ‘미래도시펀드’ 등 금융지원책 마련

공사비가 치솟으면서 민간뿐만 아니라 공공사업도 차질을 빚는 데다 재건축·재개발 사업장에서도 조합-시공사 간 크고 작은 분쟁이 끊이지 않고 있어서다. 증액된 공사비는 조합원들의 추가분담금 부담으로 이어지는 탓에 사업이 중단되거나 지연되는 사례도 빈번하다.

한국건설기술연구원(KICT)에 따르면 올 3월 건설공사비지수(잠정)는 154.85로 1년 전 대비 2.4% 올랐다. 주거용 건물의 건설공사비지수는 2월 기준 154.11(2015년=100)로 역대 최고치를 기록했다.

전문가들은 1기 신도시 정비사업도 공사비 급등 문제로부터 자유로울 수 없다고 입을 모은다. 다만 선도지구 지정 후 첫 입주까지 정부의 목표대로 사업이 추진될수 있을지 여부에 대해선 의견이 엇갈렸다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “건설사들의 참여가 중요한데, 단독으로 사업에 참여하겠다고 뛰어들진 않을 거라고 본다”며 “컨소시엄을 구성해서 사업 리스크를 분담하는 방식으로 들어온다면 정부가 목표한 대로 사업이 추진될 가능성은 있다”고 설명했다.

서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “가장 중요한 건 비용 문제다. 주민들이 생각하는 비용과, 건설업체들이 생각하는 비용 간의 괴리는 분명히 발생할 수밖에 없다”며 “정부도 직접 개입해 여러 가지 금융 지원을 하지 않으면 사업이 진행되기 어렵다고 판단하고 있을 것”이라고 말했다.

그러면서 “선도지구는 앞으로 노후계획도시 정비를 어떻게 할지 시범적으로 보여주는 것. 사업을 빠른 시간 내 성공시켜야 하는 만큼 정부도 어느 정도 건설사와 주민들의 요구사항을 받아들이고 조금씩 양보하면서 추진하려 할 것”이라며 “그렇지 않으면 3기 신도시, 기존 뉴타운 사업 등과 마찬가지로 사업이 지지부진할 수밖에 없다”고 덧붙였다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “정부가 2030년 입주를 목표로 설정했지만, 실현되긴 힘들다”며 “건설사들은 공사비를 어느 정도 줄 것인지가 관건이고, 주민들의 사업 참여도는 향후 가격 상승에 대한 기대감이 있느냐에 따라 달라진다. 현재로선 미래가치를 점치기 힘든 만큼 선도지구를 선정해 빨리빨리 사업을 추진하겠다는 것보다 지구단위계획을 잘 수립해 퀄리티 높은 주거단지로 재건축할 수 있도록 하는 게 바람직하다”고 진단했다.

국토부는 향후 기본계획 수립 과정에서 각 지역의 용적률, 사업성 문제 등을 풀어나가겠단 계획이다.

박상우 국토부 장관은 “자재비, 인건비 등으로 아파트 공사비가 많이 오른 상황이어서 사업성을 걱정하는 분들이 많다는 걸 예상하고 있다”며 “미래도시펀드를 조성해 자금 조달이 용이하도록 지원하는 등 대책을 마련하고 있다”고 말했다.