신도시 재건축 선도지구 ‘복잡한 셈법’…분당 집값 단지별 ‘희비’

수도권 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 가운데 최대 1만2000가구로 가장 많은 재건축 선도지구 물량을 배정받은 경기 성남시 분당구 일대 아파트 단지들 모습. 선도지구 지정 기대감에 유력 후보 단지들을 중심으로 아파트값이 들썩이고 있다. /연합뉴스

“있을 때 계약해야 해요. 나온 매물도 거둬들이는 상황이라 물건이 없어요.”(분당 시범단지 인근 공인중개사무소)

수도권 1기 신도시 재건축 선도지구 대장지로 꼽히는 분당신도시 아파트 매매시장이 들썩이고 있다. 분당신도시가 속한 경기 성남시의 선도지구 선정 공모 발표가 6월 25일에 예정돼 있음에도 대상지로 유력하게 거론되고 있는 아파트 단지들을 중심으로 지난 22일 국토교통부의 선도지구 지침 발표 이후 매매 호가(집주인이 부르는 가격)가 크게 오르고 있다.

30일 한국부동산원에 따르면 5월 넷째 주(27일 기준) 성남시 분당구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.11% 올랐다. 국토부가 지난 22일 1기 신도시 재건축 선도지구와 관련해 선정 규모와 기준 등을 공식화하면서 정비사업에 대한 기대감이 커졌기 때문으로 풀이된다. 분당신도시의 경우 선도지구 기준물량이 8000가구로 배정돼 있고, 여기에 기준물량의 50%를 더해 최대 1만2000가구가 재건축된다. 통합 재건축 참여 가구수가 3000가구 이상이면 10점(만점)을 받을 수 있는 만큼 오는 11월 선도지구 사업지로 3~4곳이 최종 선정될 것으로 보인다.

국토부의 선정 기준 점수에 따라 가장 유력한 선도지구 후보 단지들의 분위기가 심상치 않다. 시범단지(한양·삼성한신)와 양지마을(금호·한양 등), 정자일로(임광·서광·계룡·화인·한라) 등 역세권을 중심으로 단지 규모가 크고, 소형 평형이 많은 아파트 단지들에서 집값 상승세가 뚜렷하다. 재건축 사업성이 높고, 선정 기준에서 절대적인 점수를 차지하는 주민 동의율(60%)과 통합단지 규모 등을 고려했을 때 이들 단지들이 선도지구로 선정될 가능성이 크기 때문이다.

분당구 금곡동 한 공인중개사는 “아무래도 어르신들이 많이 거주하는 큰 평형대의 아파트 단지보다 소형 평수가 많은 단지가 주민 동의를 받는데 유리하고, 정자동 정자일로 지역의 경우 주차대수도 부족한 상황이라 가장 유력한 선도지구 입지로 꼽히고 있다”고 귀띔했다. 정자일로는 5개 단지가 통합해 주택 단지 수에서 10점 만점을 받는 것은 물론 총 가구수도 2878가구로 만점인 3000가구에 근접한다. 여기에 정주환경 개선의 시급성을 따지는 세대당 주차대수도 0.7~0.8대로 다른 곳과 비교해 경쟁력을 지녔다는 게 대체적인 평가다.

이렇다 보니 청솔마을 계룡아파트 전용면적 55㎡형 매매 시세는 현재 9억원을 형성하고 있다. 지난 2일 거래가격(8억5500만원·10층)보다 4500만원 오른 것이다. 청솔마을 서광아파트 전용 53㎡형의 경우 지난 1일 8억4500만원에 팔린 이후 매물이 아예 자취를 감춘 상태다.

주민 동의율을 최대한 끌어올리기 위해 4개 단지에서 한양과 삼성한신 등 서현역 인근 2개 단지만 손잡고 쪼개진 시범단지도 매매가격이 가파르게 오르고 있다. 시범한양아파트 전용 59㎡형은 지난 2일 9억3000만원(8층)에 거래됐는데, 지금은 매도 호가(집주인이 팔려고 부르는 가격)가 10억원을 훌쩍 넘어섰다.

수내역 인근 양지마을은 학군이 좋아 인기 지역으로 손꼽히는 데다 선도지구 지정 가능성까지 더해지면서 아파트 매입 문의가 부쩍 많아졌다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다.

반면 선도지구 지정 가능성이 낮은 지역에선 아파트 매매시장이 조용한 편이다. 대형 평형 단지에다 용적률도 201%로 높은 이매동 아름5단지 풍림아파트 전용 134㎡형의 경우 지난 3월 17억6000만원에 매매 거래된 이후 가격 움직임이 거의 없다는 게 인근 공인중개사들의 전언이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “재건축 선도지구로 되면 안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 용도지역 변경 등 각종 규제가 완화된 상태에서 재건축 사업이 진행된다”면서도 “공사비 급등에 따른 조합원 분담금 증가와 그에 따른 주민 간 갈등 등으로 사업이 계획대로 추진될 수 있을지 미지수인 만큼 1기 신도시 아파트에 대한 섣부르는 투자는 삼가는 게 좋다”고 말했다.