올 1분기 서울지식산업센터·오피스, 가격·거래 모두 정체

1분기 서울 지산 매매 지수는 217.5포인트(p)로 지난해 4분기 대비 0.2p 소폭 하락했다.ⓒ알스퀘어

올해 1분기 서울 지식산업센터(지산)와 오피스 시장 모두 가격·거래규모가 정체돼있다는 분석이 나왔다.

1일 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어가 발표한 ‘2024년 1분기 서울 오피스∙지산 매매지표’에 따르면, 1분기 서울 지산 매매 지수는 217.5포인트(p)로 지난해 4분기 대비 0.2p 소폭 하락했다. 거래액은 1416억원 수준으로, 전 분기(1315억원)보다 7.6% 증가했다.

올 1분기 오피스 매매 지수는 471.9p로, 지난해 1분기 대비 16.2p 하락했다. 오피스 거래 규모(계약 기준)는 지난해 1분기보다 오히려 2900억원 늘었다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “이번 분기 지수는 하락했지만 과거 지수 변화의 진폭을 고려했을 때, 하락 추세라기보다는 일시적인 현상으로 보인다”고 분석했다.

연 임대료를 건물 매매가로 나눈 것으로 투자 수익률 지표에 해당하는 캡레이트(Cap. Rate)는 근소하게 올랐다.

올해 1분기 서울 오피스 캡레이트는 지난해 같은 기간 대비 0.4%p 상승한 4.6%였다. 켑레이트와 무위험자산 수익률 차이를 뜻하는 캡레이트 스프레드는 2022년 50미만으로 나타났으나 2024년 1분기 스프레드는 130bps로 증가하고 있다.

캡레이트 스프레드는 위험 프리미엄에 기대 가격 상승률을 뺀 것으로, 캡레이트 스프레드 증가는 위험 프리미엄이 증가하거나, 기대 가격 상승률이 낮아진 것을 의미한다. 리서치 보고서는 ‘현재 거래 시장은 과거 장기 스프레드의 수준인 250~300bps으로 회귀하는 정상화 과정 중에 있으며 스프레드는 당분간 증가할 것’으로 예측했다.

류 센터장은 “지산은 오피스와 용도는 유사하지만 우수한 인프라를 가진 핵심 권역에 위치한 오피스 입지와 다르게 가산·구로·마곡·송파·영등포·성수 등 주변에 자리잡고 있어 오피스 시장과 상호 보완적인 시장”이라며 “시장 분위기가 전 분기와 비슷한 만큼, 큰 변화는 없는 상황”이라고 설명했다.