노량진 대장 옆 3·5구역 vs 학세권 낀 7·8구역…사업 속도 천차만별

[발품리포트-노량진뉴타운 ④] 무조건 대장만 투자? 한강벨트 ‘노량진뉴타운’ 구역별 사업속도, 입지 뜯어보니

[땅집고] “입주 시기나 주변 입지 고려해서 노량진뉴타운 구역 선택해야 한다.”

노량진뉴타운 내 비슷한 입지를 갖췄음에도 구역별로 사업 속도 차이가 크다. 대장주로 불리는 1구역 양옆으로 들어설 3구역과 5구역, 초중고 학세권을 둘러싼 7구역과 8구역이 그렇다. 비슷한 속도로 사업이 진행돼도 하이엔드 브랜드 적용 여부, 조합의 규모 등 다양한 이유로 차이가 생겼다.

지난 25일 땅집고와 만난 노량진재정비촉진구역 내 중개업소 관계자들은 “비슷한 입지 조건을 갖춘 구역이라고 해도 저마다 이유로 사업 속도가 달라졌다. 투자 등의 이유로 노량진에 분양을 받으려면 입주 시기와 주변 조건들까지 종합적으로 고려해서 구역을 선택해야할 것이다”고 말했다.

■ 느리지만 강한 3구역-알짜배기 5구역

1구역과 장승배기로를 사이에 둔 3구역은 2021년 2월 사업시행계획 인가를 받았으나 설계변경 추진 과정에서 속도가 지연되고 있다. 인근 중개업소들에 따르면, 3구역은 지하 3층~지상 30층, 16개동 1012가구 규모로 사업시행인가를 받고 추후 설계변경을 통해 1103가구로 재개발을 진행할 계획이다.

단지 북서쪽으로 인접한 노량진초등학교의 일조권을 확보하기 위해 북측에 위치한 동의 층수를 낮추고, 근린공원을 설치하는 방향으로 설계변경을 추진 중이다. 사업속도를 빠르게 하기 위해 조합원분양신청을 우선 진행해 관리처분인가를 받고 추후 촉진계획변경과 사업시행변경인가를 준비할 예정이다.

그러나 예상보다 높은 조합원분양가로 인해 그마저도 순탄치 않을 것이란 분석이 뒤따른다. 인근 A공인중개사사무소 관계자는 “3구역 조합원분양가가 너무 높게 나와서 한동안 시끌시끌할 것 같다”고 밝혔다. 84㎡(이하 전용면적) 조합원분양가는 11억3000만원인데, 시공사인 포스코이앤씨 하이엔드 브랜드 ‘오티에르’ 적용을 논의하고 있어 향후 공사비가 인상될 여지도 있다.

1구역 서쪽으로 인접한 5구역은 조합원수가 275명으로 많지 않아 상대적으로 속도가 빠르고 사업성도 좋다. A중개업소 관계자는 “소유 토지가 여러 구역에 걸쳐있는 경계조합원들이 다른 구역을 선택해 조합원수가 줄고 일반분양가구가 늘어난 덕분이다”고 말했다.

시공사 선정부터 대우건설 하이엔드 브랜드 단지인 ‘써밋 더 트레시아’로 지어지는 것으로 결정돼 변경인가를 받을 필요 없었던 영향도 있다. 노량진뉴타운 시공사 선정 이후 하이엔드 브랜드 적용이 결정돼 변경인가를 받아야 했기에 사업이 지연됐다. 5구역은 관리처분인가 후 4월부터 이주를 시작해 8월까지 마무리할 계획이다. 지하 5층~지상 28층, 9개동 727가구 단지로 재탄생한다.

■ 학세권 7구역과 8구역, “빠른 사업 진행으로 5년 내 입주 예상”

영화초, 영등포중, 영등포고 학세권을 남북으로 인접한 7구역과 8구역도 사업 속도에 차이가 크다. 7구역은 올해 5월 관리처분계획 인가를 받았는데, 2017년 6월 사업시행계획 인가 이후 7년 만이다. 임대 물량을 줄이고 일반분양 물량을 늘리기 위해 사업시행계획을 변경하느라 늦어졌다. 시공사 SK에코플랜트의 하이엔드 브랜드 ‘드파인’ 적용을 논의하는 과정에서도 시간이 늘어졌다.

우여곡절 끝에 관리처분계획인가를 받아 사업이 본격화된 7구역은 지하 3층~지상 27층, 7개동 576가구 규모로 재정비 예정이다. 인근 B공인중개사사무소 관계자는 “재정비촉진구역 중 경사가 가장 심하지만, 학교와 거리가 가깝고 장승배기역까지 시간도 얼마 걸리지 않는다”며 “근처 2구역, 6구역하고 시공사가 같아서 규모가 큰 브랜드 타운이 형성될 것 이다”고 밝혔다.

철거가 진행 중인 8구역은 노량진뉴타운 중 진행 속도가 2구역, 6구역과 함께 가장 빠르다. DL이앤씨 하이엔드 브랜드 ‘아크로 리버스카이’ 적용돼 지하 3층~지상 29층, 11개동 1077가구 규모의 단지가 들어선다. 987가구로 축소하는 대신 대형 주택형을 늘리는 사업시행계획 변경안을 추진 중이나, 사업 속도를 크게 지연시킬 정도는 아니다. 노량진역, 장승배기역과 거리가 조금 있지만, 영화초, 영등포중, 영등포고 통학하기에 가장 수월한 단지로 평가받는다.

C중개업소 관계자는 “전체적으로 보면 8구역이 가장 빠르고, 5구역도 속도가 나쁘지 않다. 7구역은 그간 지연이 많이 됐는데, 5년 안에는 입주가 가능하지 않을까 예상한다”면서도 “3구역은 1구역과 함께 가장 더딘 곳이다. 7~8년 정도 기간이 필요할 것이다”고 내다봤다.

■ 치솟은 3구역 분양가, 84㎡ 입주하는데 20억 필요

3.3㎡당 평균공사비 568만원의 노량진 3구역 84㎡ 조합원 입주권 매수를 위해 상당히 큰 금액이 필요하다. 인근 중개업소 매물 정보에 따르면, 감정평가액 3억8000만원에 프리미엄 8억2000만원이 붙고, 추정 분담금은 7억5000만원에 달한다. 해당 주택형 조합원분양가가 11억3000만원까지 치솟은 탓이다. 입주까지 19억5000만원이 필요하다.

3.3㎡당 평균공사비 550만원 기준 5구역 84㎡ 조합원 입주권 비용은 총 16억7000만원이다. 감정평가액 3억9000만원에 프리미엄 7억8000만원이 붙고, 추정분담금은 5억원이다.

7구역 프리미엄은 6억8000만원으로 타 구역에 비해 저렴하다. 84㎡ 조합원분양가는 8억1700만원으로, 감정평가액 2억2000만원인 입주권을 가진 조합원은 5억9700만원의 분담금을 내야한다.

8구역 84㎡ 조합원분양가는 7억5000만원으로, 감정평가액 6억5000만원의 입주권을 소유한 조합원은 1억원의 분담금을 내야한다. 입주권 매수시에는 프리미엄 8억4000만원이 붙어 총 15억9000만원이 필요하다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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