법무법인 신목의 김예림 대표 변호사는 재건축 공사비가 급격히 상승하면서 조합원들의 추가 분담금 부담이 커지고 있다고 설명합니다. 예를 들어, 서울 금천구 남서울 럭키아파트의 경우 평당 공사비가 950만 원으로 제안되었고, 잠실 진주아파트는 823만 원으로 제안되었습니다. 이는 2022년 기준 평당 500만 원에서 약 80% 이상 오른 수치입니다. 이러한 공사비 상승은 재건축 사업의 수익성을 저하시켜 많은 조합들이 공사비 협상에 어려움을 겪고 있으며, 일부는 아예 공사를 포기하는 상황에 이르렀습니다. 이로 인해 새 아파트에 대한 수요가 증가하고 있으며, 준신축 아파트의 인기도 높아지고 있습니다.
재건축 사업은 공사비 상승과 사업 수익성 저하로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 특히, 재건축 초과액 환수제의 완화가 미미하여 추가 분담금 부담이 큽니다. 서울시는 용적률을 높여 수익성을 개선하려는 정책을 추진 중입니다. 1기 신도시 재건축 단지들은 선도지구 지정 여부에 따라 사업 진행이 좌우될 수 있으며, 주민 동의율이 중요한 요건으로 작용합니다. 통합재건축은 수익 배분과 비용 문제로 지연될 가능성이 있습니다.
개발이 순차적으로 이루어질 수밖에 없어 전세 수요가 증가하고, 이는 전세가격과 매매가격 상승으로 이어질 가능성이 큽니다. 특히, 선도지구로 지정될 가능성이 높은 지역은 이미 신고가를 기록하고 있으며, 주민 동의율이 높은 단지들이 경쟁적으로 가산점을 받기 위해 노력하고 있습니다. 통합재건축을 원치 않는 주민들도 있어 단지 간 갈등이 발생할 수 있으며, 구체적인 공공기여 기준이 명확하지 않아 선도지구 지정의 장점이 불분명한 상황입니다.
최근 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 비주거용 부동산의 매매 거래가 어려워지고 있으며, 특히 새로 지어진 상가와 지식산업센터는 높은 분양가로 인해 거래가 쉽지 않습니다. 민간형 임대주택과 지역주택조합 형태의 부동산 투자도 주의가 필요합니다. 조건이 좋아 보이지만, 땅 매입 작업이 완료되지 않은 경우 아파트가 지어지지 않을 위험이 있습니다. 재건축은 사업성이 떨어지고 재건축 초과이익 환수제로 인해 어려움이 있으며, 재개발은 소액 투자가 가능하지만 시간이 많이 소요되고 매물별로 투자 수익성이 다를 수 있어 철저한 분석이 필요합니다.
전용 60제곱미터 이하, 6억 원 이하의 주택을 매수하거나 임대사업자 등록 시 주택수에 포함되지 않아 세금 부담이 줄어듭니다. 이는 재개발 시장에 새로운 수요를 유입시키는 요인으로 작용하고 있습니다. 또한, 경매 시장의 경우 전세사기 여파로 사건 수가 증가했으며, 신중한 선별을 통해 저렴한 낙찰이 가능하나, 지나치게 낮은 가격의 물건은 문제를 내포할 수 있어 주의가 필요합니다. 김예림 변호사는 이러한 시장 동향을 잘 파악하여 절세와 투자 수익을 동시에 고려할 것을 권장합니다.
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